Migração de Dados - Avaliação
Documento: Estudo Técnico e Homologação de Migração de Dados
Sistema Origem: SPIUNET → Sistema Destino: SPUnet (Módulo Avaliação)
Diretoria: Diretoria de Modernização e Inovação (DEMIN) / Diretoria de Negócio
Dono do Produto: Pedro Medeiros (CGCAV)
Líder da Ação Transversal: Edleuza da Rocha Teixeira / Ronny Peterson Guimarães
Versão Vigente: 1.1 (Homologação)
Histórico de Revisões
| Data | Versão | Descrição | Autoria | Revisão | Aprovação |
|---|---|---|---|---|---|
| 26/11/2025 | 1.0 | Versão inicial | Camila Spíndola Maia e Silva | Ronny Peterson Guimarães | Pedro Medeiros |
| 16/04/2026 | 1.1 | Ajustes decorrentes da homologação técnica e consolidação das regras de cálculo de valor | Equipe DEMIN / Serpro | Ronny Peterson Guimarães | Pedro Medeiros |
1. Introdução
Este relatório consolida as análises de viabilidade e as definições negociais para a migração dos dados do módulo de Avaliação do SPIUNET para o SPUnet. O módulo de avaliação patrimonial é crítico para assegurar o correto reflexo contábil no Balanço Geral da União (BGU), garantindo aderência às Normas Brasileiras de Avaliação (ABNT NBR 14.653).
2. Áreas, Setores Envolvidos e Responsáveis
| Nome | Cargo / Organização | Responsabilidade | |
|---|---|---|---|
| Edleuza da Rocha Teixeira | Coordenadora-Geral de Dados e Informações (CGDAI/SPU) | Líder da Ação Transversal | [email protected] |
| Ronny Peterson Guimarães | Coordenador-Geral / DEMIN Substituto | Suporte e Liderança nos Estudos | [email protected] |
| Pedro Medeiros | Coordenador-Geral de Avaliação e Contabilidade (CGCAV) | Dono do Produto | [email protected] |
| Luiz Adriano Simas da Silva | Analista de TI / CGTIC / SPU | Líder do Subprojeto Desligamento SPIUNET | [email protected] |
| Joaquim Elias Lucena de Freitas | Técnico em Assuntos Educacionais / CGDAI / SPU | Equipe da Ação Transversal | [email protected] |
| Nildo Azevedo | Analista em Tecnologia da Informação / CGDAI / SPU | Equipe da Ação Transversal | [email protected] |
| Mirlaine Caroline de Almeida Brandão | Analista de BI / Qintess / CGDAI / SPU | Equipe da Ação Transversal | [email protected] |
| Camila Spíndola Maia e Silva | Scrum Master / First Decision / CGDAI / SPU | Equipe da Ação Transversal | [email protected] |
| Luana dos Santos Pinto Araujo | Gerente de Divisão / Serpro | Líder de Desenvolvimento | [email protected] |
| Leonardo Moraes | Gerente de Divisão / Serpro | Líder do Projeto Desligamento SPIUNET | [email protected] |
3. Revisão do Produto e Regras Negociais
3.1 Objetivos e Metodologia
Garantir o saneamento e a migração íntegra das avaliações cadastrais, laudos técnicos e relatórios de referência, aplicando filtros de situação e flags de inconsistência onde houver divergência entre soma de frações ou valores de terrenos e benfeitorias.
3.2 Duplicidade de RIP SPIUNET
- a) Como proceder com os 129 RIPs SPIUNET com repetição identificada?
Resposta: Foi aprovada a inclusão da flag
DUPLICIDADE_RIP_SPIUNETpara rastreabilidade e geração de relatório analítico pós-migração para auditoria manual pela equipe da CGCAV.
3.3 Filtros de Situação
- a) Quais status cadastrais terão suas avaliações migradas?
Resposta: Apenas as avaliações vinculadas aos imóveis ativos — códigos 101 (Ativo) e 102 (Ativo sem Utilização) —, com ou sem utilizações associadas.
3.4 Cálculo do Valor da Avaliação (Item 3.3.7)
Para mitigar discrepâncias entre os valores registrados no nível do Imóvel e no nível das Utilizações, foram homologados três cenários matemáticos:
Cenário A: Consistência Direta nas Utilizações
Ocorre quando a soma dos valores de terreno e benfeitorias ponderados pelo fator corretivo é igual à soma das utilizações:
Condição:
soma(uti_va_terreno × uti_op_fatorcorretivo) + soma(bnf_va_benfeitoria × uti_op_fatorcorretivo) == soma(uti_va_utilizacao)
- Regra de Cálculo:
- Valor Terreno:
soma(uti_va_terreno × uti_op_fatorcorretivo) - Valor Benfeitoria:
soma(bnf_va_benfeitoria × uti_op_fatorcorretivo) - Valor do Imóvel:
Valor Terreno + Valor Benfeitoria
Cenário B: Consistência no Nível do Imóvel
Ocorre quando a soma das utilizações diverge, porém a tabela do Imóvel apresenta consistência com a soma das utilizações:
Condição:
Soma nas utilizações $ e$soma(uti_va_utilizacao), mas na tabela imóvel:
soma(imv_va_terreno × imv_op_fatorcorretivo) + soma(bnf_va_benfeitoria × imv_op_fatorcorretivo) == soma(uti_va_utilizacao)
- Regra de Cálculo:
- Valor Terreno:
imv_va_terreno × imv_op_fatorcorretivo - Valor Benfeitoria:
bnf_va_benfeitoria × imv_op_fatorcorretivo - Valor do Imóvel:
Valor Terreno + Valor Benfeitoria
Cenário C: Divergência Generalizada (Rateio 50/50 e Flag)
Ocorre quando ambas as combinações diferem da soma das utilizações:
Condição:
Ambas as somas $ e$soma(uti_va_utilizacao).
- Regra de Cálculo:
- O montante total
soma(uti_va_utilizacao)será distribuído igualitariamente: 50% para Valor do Terreno e 50% para Valor da Benfeitoria (caso exista benfeitoria associada). - O registro deve obrigatoriamente receber a flag
REQUER_AJUSTE_AREA_NEGOCIAL.
3.5 Margem de Variação (NBR 14.653)
- a) Qual percentual de margem de avaliação será adotado?
Resposta: Será fixada a margem paramétrica de 15%: - Valor Máximo: $+15\%$ sobre o valor médio de avaliação. - Valor Mínimo: $-15\%$ sobre o valor médio de avaliação. - O valor migrado é armazenado como Valor Médio.
3.6 Nível de Rigor da Avaliação (Item 3.3.10)
O campo Nível de Rigor indica se a avaliação decorre de laudo pericial formal ou de relatório simplificado de valor de referência:
Tabela de Nível de Rigor das Avaliações
| Código Nível Rigor | Descrição Nível Rigor | Prazo Validade (meses) | Qtd Imóveis | Classificação SPUnet |
|---|---|---|---|---|
| 4 | Rigorosa (6 meses) | 6 | 4.154 | Laudo de Avaliação |
| 0 | Não informado | 0 | 658 | RVR (Relatório de Valor de Referência) |
| Null | Sem Preenchimento | Null | 456 | RVR (Relatório de Valor de Referência) |
| 2 | Expedita (12 meses) | 12 | 6.593 | RVR (Relatório de Valor de Referência) |
| 1 | Estimativa de Valor (24 meses) | 24 | 45.156 | RVR (Relatório de Valor de Referência) |
| 3 | Normal (6 meses) | 6 | 1.176 | RVR (Relatório de Valor de Referência) |
- Regras de Negócio Aprovadas:
- a) O código 4 (Rigorosa 6 meses) classifica-se como Laudo de Avaliação.
- b) Imóveis com nível de rigor nulo, zero ou expedito/estimativa são convertidos para RVR.
- c) Todas as avaliações migradas receberão sinalização de pendência de reavaliação periódica.
3.7 Cálculo do CUB na Avaliação
- a) Como proceder com imóveis que possuem CUB zerado?
Resposta: Se o CUB estiver zerado, aplica-se a fórmula: $$ ext{CUB} = rac{ ext{Valor da Benfeitoria}}{ ext{Área Construída da Benfeitoria}}$$ Na ausência de área e valor de benfeitoria, migrar com valor 0 e sinalizar para revisão cadastral.